Comprobación de valores y Valor de Referencia: defensa del contribuyente

El procedimiento de comprobación de valores así como la Tasación Pericial Contradictoria (TPC) vienen regulados en la Ley 58/2003 General Tributaria (LGT) y en el Reglamento de Gestión e Inspección tributaria (RD 1065/2007).

La normativa que reguladora del procedimiento de comprobación de valores y tasación pericial contradictoria será aplicable a las actuaciones de comprobación que se desarrollen en el seno de otros procedimientos, a excepción de lo dispuesto para el plazo máximo de resolución, por ejemplo en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados (ITPADJD) que fija el Real Decreto Legislativo 1/1993 (RDL 1/1993)

La finalidad del procedimiento de comprobación de valores es como el propio nombre del procedimiento señala, la comprobación por parte de la administración del valor declarado por el obligado tributario de bienes inmuebles, derechos, rentas, productos y demás elementos determinantes de la obligación tributaria sin que se este haya reducido la deuda tributaria.

No procede la comprobación de valores cuando el obligado tributario haya declarado el valor conforme al comunicado por la Administración tributaria o conforme a los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios previstos en la LGT, pero estos valores son vinculantes únicamente para la Administración Tributaria que los proporcione, es decir que una valoración de la Administración autonómica en relación al Impuesto de Sucesiones y Donaciones o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, no vincularía a la Administración General del Estado para una comprobación derivada de una declaración de IVA.

El procedimiento de comprobación de valores se inicia por comunicación que se notifica al obligado tributario en la que se le informa de los derechos y obligaciones que en el curso del mismo le asisten, recogiendo además la propuesta de liquidación que abre el plazo para la presentación de alegaciones frente a dicha propuesta, un plazo que no puede ser inferior a 10 días ni superior a 15, contados a partir del día siguiente al de la notificación de la comunicación de inicio, pudiendo ampliarse este plazo a petición del obligado tributario siempre que no exceda de la mitad del plazo inicialmente concedido en determinados supuestos.

Esta notificación interrumpe el plazo legal de prescripción.

El plazo máximo con que cuenta la administración para notificar la valoración y, en su caso, la liquidación será de seis meses a contar desde la fecha de notificación de inicio, bastará con acreditar un sólo intento de notificación que contenga el texto íntegro de la resolución.

El incumplimiento del plazo máximo de resolución de seis meses determina la caducidad del procedimiento de comprobación de valores, no obstante y siempre del plazo de prescripción, podrá la Administración volver a iniciar el procedimiento de comprobación de valores. Conservándose la validez y eficacia de aquellas actuaciones realizadas dentro del procedimiento caducado.

Las valoraciones efectuadas por la Administración han de reunir cuando menos los siguientes requisitos, so pena de anulabilidad de la misma:

Cuando se recurra para la estimación del valor a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal deberá de especificarse el valor del que se parte, así como los parámetros, coeficientes y demás elementos de cuantificación utilizados.

En el caso de utilización de precios medios de mercado deberá especificarse la adaptación de los estudios de los precios medios de mercado y del sistema de cálculo al caso concreto.

En los dictámenes de peritos deberá expresarse de forma concreta los elementos de hecho que justifican la modificación del valor declarado, así como la valoración asignada. Cuando se trate de bienes inmuebles se hará constar expresamente el módulo unitario básico aplicado, con expresión de su procedencia y modo de determinación, y todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antigüedad u otras, que hayan sido tomadas en consideración para la determinación del valor comprobado, con expresión concreta de su incidencia en el valor final y la fuente de su procedencia.

Una vez realizada la valoración de los bienes por la Administración, ésta no podrá ser objeto de recurso o reclamación independiente, sin embargo se abre para el obligado tributario la posibilidad de promover o reservarse el derecho a promover una tasación pericial contradictoria o a plantear cualquier cuestión relativa a la valoración con ocasión de los recursos o reclamaciones que se pudieran interponer.

El plazo para solicitar la tasación pericial contradictoria o para interponer recurso de reposición o reclamación económica-administrativa contra la liquidación, empezará a contarse una vez que adquiera firmeza en vía administrativa el acuerdo que resuelva el recurso de reposición o la reclamación económica-administrativa.

El valor de referencia es un valor administrativo que fija el Catastro para cada inmueble con la finalidad principal de servir de base imponible objetiva en determinados impuestos, especialmente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Se configura como un “sustituto” de los antiguos valores comprobados caso por caso, para aportar seguridad jurídica y previsibilidad en la tributación ligada al mercado inmobiliario.

No se trata de un valor catastral ni de un valor de tasación, sino de una estimación estandarizada del valor de mercado, que la Dirección General del Catastro elabora con criterios generales y que se publica anualmente, con posibilidad de actualización periódica. Suele estar por debajo del 100% del mercado gracias a la aplicación de un factor de minoración para evitar una sobrevaloración sistemática. La finalidad es que la carga de la prueba de que el valor real es inferior al declarado no recaiga siempre en la Administración, sino que exista un punto de partida objetivo.

Para determinar el valor de referencia se parte de información de compraventas formalizadas ante notario y declaradas en los distintos impuestos, que permiten obtener precios medios de mercado por zonas y tipologías de inmuebles. Sobre esa base se elaboran mapas de valores, módulos por zonas y coeficientes de singularidad (calidad, antigüedad, uso, estado de conservación, etc.), junto con un factor de minoración que aproxima el resultado a una fracción razonable del mercado. El Catastro publica cada año la resolución que aprueba los módulos y el factor de minoración, así como un visor y un servicio de consulta individual por referencia catastral.

El valor de referencia es público y puede consultarse para cada inmueble, normalmente a través de la Sede del Catastro o de servicios habilitados por las comunidades autónomas, identificando la referencia catastral y el ejercicio. Para utilizarlo en el cálculo de impuestos, se toma el mayor entre el valor declarado, el precio o contraprestación y el valor de referencia. Si el precio es inferior al valor de referencia, la Administración presume que la base imponible mínima es dicho valor de referencia, salvo prueba en contrario.

En cuanto a la impugnación, el contribuyente puede cuestionar el valor de referencia por dos grandes vías: indirecta, al recurrir la liquidación tributaria que lo utiliza, o directa, frente a la propia determinación del valor de referencia cuando la normativa lo permita. La vía más habitual es la impugnación de la liquidación o la solicitud de rectificación de la autoliquidación en la que se ha tenido que tributar en función del valor de referencia, alegando que no se corresponde con el valor real del inmueble.

Para recurrir el valor de referencia en el marco de una liquidación, el obligado tributario puede interponer recurso de reposición o reclamación económico-administrativa, dentro de los plazos generales (normalmente un mes desde la notificación de la liquidación). En el caso de autoliquidaciones, cabe solicitar su rectificación y la devolución de ingresos indebidos si se considera que la base calculada con el valor de referencia resulta excesiva. En ambos casos, es esencial aportar prueba de que el valor de mercado real es inferior, como informes de tasación, datos de ventas comparables, estado de conservación, cargas, ocupación u otras circunstancias singulares.

La carga de desvirtuar la presunción del valor de referencia recae en el contribuyente, pero los tribunales han ido perfilando que la Administración debe motivar adecuadamente la aplicación de ese valor y facilitar los criterios utilizados. El control judicial se centra en comprobar si el sistema de cálculo se ha aplicado correctamente en el caso concreto y si el resultado se aleja de forma significativa del mercado real. El contribuyente puede invocar tanto defectos formales (falta de motivación, errores en datos físicos) como cuestiones sustantivas (desajuste entre valor de referencia y realidad de mercado).

Además, el valor de referencia también puede discutirse por medio de recursos frente a la propia resolución que aprueba los criterios generales de cálculo, en la medida en que afecte de forma directa e inmediata a los derechos de los interesados, aunque esta vía suele estar reservada a impugnaciones más técnicas y en plazos breves desde la publicación de la resolución. En la práctica, la mayoría de controversias se canalizan a través de la impugnación de las liquidaciones o autoliquidaciones concretas en ITPAJD e ISD.

En un sitio web informativo de un despacho, puede explicarse de forma clara que el valor de referencia: qué es, en qué impuestos se aplica, cómo se calcula a partir de datos de mercado y factores de minoración, qué implicaciones tiene para compradores, herederos y donatarios, y qué opciones tienen para defenderse si el valor de referencia supera claramente el valor real del inmueble. También es útil destacar el servicio profesional de análisis del valor de referencia, comparación con el mercado, y tramitación de recursos o solicitudes de rectificación y devolución, ofreciendo acompañamiento técnico y jurídico durante todo el procedimiento.